O painel "Perspectiva, Fundos Imobiliários: resiliência apesar do cenário desafiador" ficou a cargo de Mauro Dahruj, sócio-diretor de gestão da Hedge Investments, e de Felipe Freitas, sócio-diretor de relações com investidores da casa, gestora especializada em investimentos imobiliários.

Freitas abriu apresentando a trajetória da casa. A equipe trabalha junta desde 2003, quando estruturou a área de real estate da então Credit Suisse Hedging-Griffo, e Dahruj ingressou em 2010. Em 2017, o grupo formou a Hedge Investments. A equipe gere fundos de fundos imobiliários desde 2013, com histórico de retorno superior ao IFIX. As estratégias incluem o veículo listado Hedge TOP FOFII 3 (HFOF11), um fundo multimercado com resgate em 90 dias, um índice de fundos imobiliários de tijolo com rebalanceamentos trimestrais e mandatos para investidores institucionais. Entre os destaques, uma carteira gerida por sete anos para um fundo soberano de Singapura, iniciada em 2014, que chegou a R$ 1 bilhão em patrimônio sob gestão.

Dahruj, que atua na indústria há 18 anos, trouxe a primeira mensagem do painel: a indústria de fundos imobiliários está madura para dialogar com o investidor institucional. São mais de 30 anos do veículo FII, mais de 400 fundos listados na bolsa, com históricos relevantes, e liquidez que hoje permite montar teses e executar entradas e saídas com confiança, algo impensável quando a casa assumiu o mandato de Singapura, há dez anos. O amadurecimento aparece também em dezenas de casas de research que avaliam gestores e publicam carteiras recomendadas, além da mudança no perfil do fluxo: cerca de 30% do volume negociado já vem de investidores institucionais e 24% de estrangeiros, somando metade do movimento, com predominância ainda da pessoa física. Segundo ele, o mercado brasileiro se espelha nos REITs americanos, veículo de alocação tradicional dos fundos de pensão nos Estados Unidos, e está pronto para receber o institucional.

Freitas complementou com a visão do passivo: fundações de grande porte, como Petros, Previ, Funcef e Vivest, lideram o movimento, buscando mandatos exclusivos, alocação direta em fundos de gestão ativa ou fundos de tijolo. A casa mantém estrutura dedicada ao cliente institucional e chega a adaptar produtos às demandas: o fundo multimercado, por regulamento restrito a cotas de fundos imobiliários, permite que as fundações se enquadrem tanto na caixinha de multimercados quanto na de imobiliário, flexibilidade criada a pedido de uma fundação investidora.

A segunda mensagem de Dahruj foi a resiliência apesar do macro. Brincando com o tema do seminário, disse que "a gente irritou muito os deuses": a economia vive momento difícil, com setores em recuperação judicial e o medo que isso gera em todo investidor. Mesmo assim, o mercado imobiliário responde com sinais positivos em quase todos os nichos: vacância baixa nos imóveis comerciais, forte procura por galpões, com pré-locações de empreendimentos ainda em construção, shoppings que deixaram de ser centros de varejo e se transformaram em centros de experiências, performando bem, e um mercado residencial que lançou e vendeu muito, com destaque para as teses de alta renda. No geral, o quadro é positivo em entrega de dividendos, vacância, renegociações de locações e saúde dos inquilinos. E, do ponto de vista institucional, a indústria passou esses 30 anos praticamente sem escândalos ou fraudes.

Freitas detalhou os fundamentos de valor da classe. Os dividendos mensais ajudam a controlar a volatilidade, que é muito mais baixa que a de outros ativos de renda variável. Os laudos de avaliação, exigidos por obrigação regulatória, são contratados com empresas de primeira linha, como CBRE e Cushman & Wakefield, e são influenciados pelo nível da NTN-B: com fluxos de caixa projetados por dez anos e descontados a taxas que hoje estão nos maiores patamares da série histórica dos últimos dez anos, o desconto sobre o valor patrimonial oferece dois ganchos de valorização, o retorno da cota de mercado ao valor patrimonial e a correção dos valores de locação pela inflação, um ganho embutido na casa de 10% a 11%. Como o retorno desde o início do ano é negativo na maior parte dos segmentos, mesmo com os dividendos, e a correlação entre juros e cotas é fortemente negativa, o momento de entrada é interessante: o retorno potencial pode ser maior do que travar NTN-B nas taxas atuais, ainda que com menos volatilidade que o mercado acionário.

Dahruj completou com a fotografia da indústria: no ano passado, o conjunto dos fundos entregou 25% de retorno, e neste ano o resultado está próximo de zero, com os dividendos compensando a queda das cotas. Dentro dos 400 fundos listados, porém, há histórias distintas, com fundos performando bem e outros com perda de capital, o que reforça a importância de um gestor dedicado, respirando emissões, fatos relevantes e relatórios em um mercado muito mais complexo do que quando ele começou, há 20 anos. Ele chamou atenção ainda para fundos de altíssimo padrão pagando dividendos acima de 10%, que o investidor pessoa física compara com a Selic de 14%, quando a referência correta é a NTN-B.

Freitas fechou com a perspectiva de fluxo: a liquidez aumentou de forma relevante e o investidor estrangeiro entra em ondas. Oito fundos imobiliários brasileiros já integram o índice global da FTSE, com projeção de mais 30 entradas nos próximos dois anos, e os fundos vêm sendo reclassificados também nos índices da S&P e da MSCI, com o Brasil saindo de 0,2% para uma projeção de 1% do índice global. Com a institucionalização do mercado, as distorções de preço tendem a diminuir, e o momento de entrada, capturando fundos com desconto e dividendos altos enquanto o fluxo institucional ainda está no estágio inicial, é muito bom.

Se a economia irritou os deuses, o mercado imobiliário respondeu com resiliência. Para os fundos de pensão e patrocinadores presentes ao seminário, a mensagem dos palestrantes foi direta: a indústria de fundos imobiliários está madura, os fundamentos estão favoráveis e o momento de entrada é agora. A apresentação reforçou o papel do 8º Seminário Previdência Complementar em Debate como ponte entre o setor previdenciário e as oportunidades do mercado financeiro, missão que a APEP e o IPCOM seguem cumprindo nesta oitava edição.

Saiba mais sobre os demais painéis do Seminário

• Prometeu: Abertura – A humanidade nunca aceitou o acaso
• Fortuna: Conversa 1 – O futuro quebrou?
• Perspectiva – Gestão Ativa, disciplina de risco e inteligência quantitativa em mercados voláteis
• Apolo: Conversa 2 – O Judiciário compreende o risco na previdência privada?
• Perspectiva – Mercado de Crédito e Alternativas de Fundos Líquidos
• Atena: Conversa 3 – A prudência sempre gera os efeitos esperados?
• Perspectiva – Fundos Imobiliários: resiliência apesar do cenário desafiador
• Conversa Especial – Selo Patrocinadores do Futuro
• Fides: Conversa 4 – A confiança está em crise?
• Dédalo: Conversa 5 – O erro humano ainda é o maior risco?
• Ananke: Encerramento – O colapso do longo prazo